El mantenimiento de estructuras puede clasificarse en preventivo, de rutina y correctivo

Mantenimiento de Edificaciones : Significado, Objetivos y Tipos

Después de leer este artículo aprenderá sobre: ​​- 1.- Definición de mantenimiento de edificio - 2.- Objetivo de mantenimiento de edificio ​​- 3.- Tipos.

Definición de mantenimiento de una edificación estructural

La definición de mantenimiento de una edificación estructural es la combinación de (todas las acciones técnicas y administrativas variadas) cualquier acción llevada a cabo para retener un artículo en orden o restaurarlo a un estado en el que pueda realizar su función requerida. El mantenimiento de edificaciones es el trabajo realizado para mantener, restaurar o mejorar todas las instalaciones, es decir, cada parte de un edificio, sus servicios y alrededores a un estándar actualmente aceptable y para mantener la utilidad y el valor de la instalación.

Objetivo del mantenimiento de una edificación

El mantenimiento es, por tanto, una construcción con un enfoque diferente, cuyo principal objetivo es :

1. Para preservar el estado de funcionamiento de la maquinaria y los servicios de edificación, estructuras, etc.
2. Para restaurarlos a sus estándares originales.
3. Mejorar las instalaciones en función del desarrollo que se esté produciendo en la ingeniería de que se trate.

Una edificación está expuesta a la intemperie y se utiliza para todos los fines posibles. Además, habría varios arreglos internos que invitarían a actuar a varias agencias en descomposición. La descomposición causa daño y, nuevamente, el daño invita a una mayor descomposición seguida de daño nuevamente y, en última instancia, lo reduce a una estructura inservible y ruinosa.

Tipos de mantenimiento de edificaciones :

El mantenimiento de edificios puede clasificarse ampliamente en tres categorías :

1. Mantenimiento de rutina.
2. Mantenimiento preventivo.
3. Mantenimiento / medida o reparación correctiva.

1. Mantenimiento de rutina.

   El mantenimiento de rutina de la estructura es esencial para mantenerla funcional y protegerla contra el deterioro temprano. Un edificio está hecho de diferentes partes en diferentes ubicaciones y está hecho de diferentes materiales. Todos estos son susceptibles a la descomposición natural debido al envejecimiento. Durante el diseño, la vida útil de los miembros se asume con un mantenimiento normal. Por ejemplo, se supone que un miembro de madera se pinta a intervalos regulares.

   Con este supuesto, se considera que la madera pierde el 40% de su resistencia en 5 décadas. Ahora, si la madera se deja sin mantenimiento, es decir, sin renovar la pintura de la superficie, el miembro de madera mostraría signos de deterioro temprano y su resistencia después de 5 décadas sería mucho menor de lo que se suponía. El mantenimiento de rutina incluye limpieza, servicio, engrase, renovación de revoques, pintura de paredes, pintura de carpintería, etc.

   Hay varios elementos de trabajo que caen bajo el mantenimiento de rutina y se espera que sean atendidos regularmente para el mantenimiento del edificio. Algunos de los elementos deben ser atendidos diariamente, algunos semanalmente, mientras que otros a intervalos regulares.

   El mantenimiento de rutina es una actividad posterior a la construcción que debe ser atendida para el mantenimiento de la edificación para resistir su deterioro temprano, causando daños severos y evitando que deje de funcionar.

   Estos se pueden enumerar a continuación :
   
   
   1. Elementos de trabajo que deben ser atendidos diariamente :
   1. Limpieza de suelos y paredes, etc. no solo con cepillos sino también frotándose diaria y regularmente según se requiera, dos y hasta tres veces en los casos de hospitales. La falta de limpieza permitiría que la suciedad y el polvo se acumularan provocando una descomposición temprana.
   2. Los inodoros deben limpiarse con cepillos y al menos una vez a la semana con ácido u otros productos químicos de limpieza disponibles comercialmente.
   3. Después de la limpieza de las instalaciones y locales sanitarios, se debe esparcir detergente en polvo o detergente líquido sobre suelo higiénico.
   4. Los paneles de vidrio de puertas y ventanas deben limpiarse adecuadamente y al menos una vez a la semana con la ayuda de limpiadores líquidos disponibles comercialmente.
   2. Elementos de trabajo que deben ser atendidos diariamente :
   1. La parte superior del techo debe limpiarse semanalmente ya que de lo contrario el polvo y la basura bloquearían las salidas y provocarían la acumulación de agua de lluvia en el techo, que finalmente atravesaría el techo y causaría graves daños estructurales.
   2. Los baños y lugares de baño deben limpiarse enjuagando con 2/3 cubos de agua caliente al menos una vez a la semana. Esto aflojará las partículas de grasa y aceite que obstruyen la trampa. No se debe utilizar tierra y cenizas para limpiar los utensilios, ya que esto provocaría el ahogamiento de la trampa y, en última instancia, acortaría su vida útil.
   3. Las puertas y ventanas pueden emitir un sonido incómodo de bisagras, lo que indica que se requiere lubricación. Las bisagras deben engrasarse una vez a la semana.
   4. Las instalaciones de ventilación deben revisarse, limpiarse y aceitarse una vez a la semana.
   5. Puede haber bombas y motores eléctricos instalados. Es necesario comprobarlos semanalmente y anotar su rendimiento en el libro de registro. Los pozos tubulares, si los hubiera, se controlarán periódicamente y se medirá su rendimiento y se anotará en el libro de registro.
   6. Las instalaciones eléctricas pesadas, como transformadores, conmutadores, etc., deben ser examinadas periódicamente por un ingeniero calificado y comprobar su rendimiento. En el caso de un transformador a base de aceite, se debe verificar el nivel de aceite.
   7. Las decoraciones por dentro y por fuera deben limpiarse adecuadamente al menos una vez a la semana.
   3. Elementos de trabajo que deben ser atendidos periódicamente :
   1. Se pueden observar fugas en tuberías de tierra, tuberías de aguas residuales y tuberías de agua de lluvia, especialmente en las partes que corren horizontalmente. Esto puede deberse a una fuga a través de las articulaciones. Se debe cerrar la parte de la tubería que tiene fugas y abrir y limpiar la junta dañada. Luego, la junta se rehacerá como antes. En el caso de las tuberías de CI, la unión debe ser de calafateo de plomo y en el caso de las tuberías de amianto, la unión debe ser de cemento.
   2. Se deben revisar las líneas de suministro de agua y, en caso de que se observe alguna fuga en la línea, se debe sacar la porción y limpiar con ácido comercial diluido y un cepillo y finalmente lavar con agua limpia y volver a fijar.
   3. La limpieza de los depósitos de agua, tanto en el suelo como en altura, es fundamental por motivos de higiene. Estos deben limpiarse periódicamente a intervalos de no más de tres meses.
   4. Se pueden observar grietas estrechas de cabello en las paredes. Estos deben desenterrarse y rellenarse con mortero de cemento. Esto evitaría un daño mayor de la parte afectada. Estas grietas rellenas se mantendrán bajo observación.
   5. Se puede observar el crecimiento de plantas pequeñas en la pared. Estos deben detenerse cuando sean pequeños, ya que de lo contrario crearían grietas en la parte contigua de la pared y causarían problemas importantes en el futuro. Las plantas no solo deben ser removidas sino que deben ser desarraigadas y el lugar debe tratarse con solución de sulfato de cobre o ácido para su erradicación permanente.
   6. El enlucido de las paredes tanto internas como externas y del techo puede, en algunos lugares, presentar abultamientos o grietas. Estas áreas deben revisarse minuciosamente golpeando con un martillo de madera ligero. Las partes que emiten un sonido apagado indican la separación del yeso de la superficie. Estas porciones deben sacarse en forma regular y volver a enlucir con mortero de la misma proporción después de rastrillar las juntas de ladrillo y limpiar la superficie.
   7. Pintar las superficies internas y externas del edificio es fundamental por diversas razones higiénicas, de protección de la estructura y estéticas. El revoque en la superficie protege la estructura. Pero es poroso y absorbe la humedad, lo que provoca daños permanentes en las paredes y, en última instancia, afecta gravemente a la estructura. La pintura exterior (pintura a base de cemento o lavado de color con base de cal) sella los poros del yeso y protege la estructura. Se debe renovar la pintura de las paredes internas anualmente y la de las paredes externas cada cuatro años.
   8. La pintura de puertas y ventanas y de las líneas de suministro de agua y desagüe debe realizarse periódicamente a intervalos de no más de cuatro años.
   9. Los aislamientos acústicos o térmicos, si existen, deben comprobarse contra cualquier fuga. Si se observa, debe repararse inmediatamente.
   10. Las instalaciones eléctricas, el cableado interno, los interruptores, los ventiladores, el calentador de agua, etc. deben revisarse para determinar si hay algún punto de fuga que sea común en edificios antiguos. Deben limpiarse a intervalos regulares. El cableado debe reemplazarse una vez cada dos décadas para evitar cualquier peligro causado por un cortocircuito.
   11. Los cuerpos iluminadores deben limpiarse una vez al mes para mantener el valor del factor de mantenimiento (P), para que la iluminación de los cuerpos no disminuya.
   12. La protección del zócalo alrededor del edificio debe mantenerse adecuadamente para que no haya ningún paso para que el agua de la superficie se filtre hacia los cimientos y amenace su asentamiento.
   13. Puede haber instalaciones como ascensores, ascensores de servicio de escaleras mecánicas para el transporte vertical de personas o mercancías. Después de la instalación de estos, los contratos de servicio y mantenimiento se celebran con las empresas que los instalan. Hacen el trabajo de mantenimiento a intervalos regulares.
   14. La limpieza de las instalaciones, es decir, el recinto del edificio, incluido el corte y la eliminación de plantas, arbustos, etc. no deseados y la eliminación de la basura, deben realizarse a intervalos regulares para mantener el área limpia y agradable. Esto mejoraría el sentido estético del ocupante / usuario y aumentaría el sentido de responsabilidad y mejoraría la vida e induciría buenos hábitos.

2. Mantenimiento preventivo :

   El mantenimiento preventivo comprende las actividades que se requieren esencialmente para hacer que la estructura sea fuerte y sólida y capaz de resistir el deterioro o daño temprano. El mantenimiento preventivo de una estructura significa mejorar la calidad de la construcción y hacerla más duradera y funcional.

   • Acción preventiva antes del inicio de la construcción:
     
     

     La investigación del suelo, la recopilación de información sobre las condiciones climáticas del sitio, incluido el posible peligro sísmico, y la adopción de medidas para fortalecer la estructura en consecuencia contra todas las posibles eventualidades futuras, se incluyen en la acción de mantenimiento preventivo.

     A menos que se recopile esta información y el diseñador reciba estos detalles, la estructura seguirá siendo vulnerable a desastres futuros.

   • Acción preventiva durante la construcción :
     
     

     Incluso cuando se recopila la información anterior y las estructuras están bien diseñadas, pueden ser susceptibles a un deterioro temprano debido a la falta de medidas preventivas durante la construcción.

   • Las medidas preventivas necesarias durante la construcción para garantizar la calidad y durabilidad de la estructura son:
     
     
     1. Selección del material adecuado para la construcción y uso adecuado de los mismos según las especificaciones y según el Código IS.
        1. Mejora de la mano de obra mediante la contratación de trabajadores capacitados.
        2. El hormigón de cemento es uno de los principales elementos que necesitan una mayor acción preventiva para hacerlo resistente a la intemperie, sólido y duradero. El hormigón de cal, especialmente cuando se utiliza para proporcionar una capa de impermeabilización sobre el techo de RCC, también necesita una acción preventiva.

        Los elementos de acero que se utilizan en la construcción de edificios y permanecen expuestos a la intemperie son susceptibles a la corrosión temprana y necesitan medidas preventivas para protegerlos de la descomposición temprana.

        La madera que se utiliza en la construcción de edificios de diversas formas es susceptible de deterioro y descomposición tempranas. Esto puede evitarse mediante la selección correcta de la madera. La madera debe provenir de madera madura protegida mediante el secado, el tratamiento y la pintura y, por lo tanto, evitada de la acción climática temprana.

   • Calamidades naturales :
     
     

     Durante la vida útil de la estructura, es posible que tenga que soportar ciertas calamidades naturales como terremotos, tormentas, inundaciones, etc. Se deben incorporar medidas preventivas adecuadas en el diseño y la construcción para permitir que la estructura las resista.

3. Mantenimiento correctivo :

   A pesar de tomar todas las medidas preventivas posibles y proporcionar un mantenimiento de rutina, una estructura puede sufrir descomposición y daños, que requerirían ser mejorados con medidas correctivas.

   El mantenimiento o las reparaciones correctivas son la eliminación de cualquier parte deteriorada o dañada de la estructura o la eliminación de cualquier defecto en la estructura. Debido a algunas razones, la estructura puede mostrar signos de daño. Deben emprenderse acciones de reparación o restauración sin permitir que aumente el posible defecto que cause más daños a la estructura.

   Al realizar cualquier trabajo de reparación, se debe determinar definitivamente la causa y la ubicación exacta del defecto o daño para eliminarlos correctamente. La reparación aleatoria de cualquier defecto o daño sin determinar la causa puede provocar daños graves en el futuro en lugar de la rectificación de los verdaderos.

Mantenimiento de Edificaciones

El mantenimiento de edificaciones, como bien se introduce en el enlace proporcionado, es un conjunto de actividades cruciales para preservar la funcionalidad, seguridad y valor de cualquier tipo de construcción. Sin embargo, la profundidad de este tema va mucho más allá de una simple definición. En este extenso análisis, exploraremos cada faceta del mantenimiento de edificaciones, desde sus fundamentos teóricos hasta sus aplicaciones prácticas en el contexto colombiano, con un enfoque particular en Bogotá.

Fundamentos Teóricos y Conceptuales del Mantenimiento

El mantenimiento no es simplemente "arreglar lo que se daña". Es una filosofía de gestión proactiva que busca anticipar y prevenir fallos, optimizar el rendimiento de los activos y prolongar su vida útil. Se basa en varios principios fundamentales:

1. Preservación del valor: Una edificación es una inversión significativa. El mantenimiento adecuado protege esa inversión, evitando el deterioro prematuro y la devaluación.
2. Seguridad: Las edificaciones albergan personas, actividades y bienes. El mantenimiento garantiza que las estructuras, instalaciones y sistemas sean seguros para sus ocupantes y el entorno.
3. Funcionalidad: El mantenimiento asegura que la edificación cumpla con el propósito para el que fue diseñada, proporcionando un entorno adecuado para las actividades que se realizan en ella.
4. Eficiencia: Un buen plan de mantenimiento optimiza el consumo de recursos (energía, agua, etc.) y reduce los costos operativos a largo plazo.
5. Sostenibilidad: El mantenimiento contribuye a la sostenibilidad al prolongar la vida útil de las edificaciones, reduciendo la necesidad de nuevas construcciones y el consumo de materiales y energía asociados.
6. Cumplimiento normativo: En Colombia, existen regulaciones y normativas técnicas que establecen requisitos mínimos de mantenimiento para diferentes tipos de edificaciones. El cumplimiento de estas normas es obligatorio y esencial para garantizar la seguridad y legalidad.

El mantenimiento se puede entender como un ciclo continuo de actividades que incluye:

• Inspección: Evaluación regular del estado de la edificación y sus componentes.
• Planificación: Definición de las tareas de mantenimiento necesarias, su frecuencia y los recursos requeridos.
• Ejecución: Realización de las tareas de mantenimiento preventivo, correctivo y predictivo.
• Registro y seguimiento: Documentación de todas las actividades de mantenimiento, incluyendo inspecciones, reparaciones, costos y resultados.
• Análisis y mejora: Evaluación continua del plan de mantenimiento para identificar áreas de mejora y optimizar su efectividad.

Tipos de Mantenimiento: Un Análisis Detallado

Existen diversas clasificaciones de los tipos de mantenimiento, pero las más comunes son:

1. Mantenimiento Preventivo: Este tipo de mantenimiento se realiza de forma programada y periódica, con el objetivo de prevenir fallos y averías antes de que ocurran. Incluye tareas como:
   • Limpieza regular de fachadas, cubiertas, canaletas y bajantes.
   • Inspección y lubricación de elementos mecánicos (puertas, ventanas, ascensores, etc.).
   • Revisión y ajuste de sistemas eléctricos, de fontanería y de climatización.
   • Aplicación de pinturas, impermeabilizantes y otros tratamientos protectores.
   • Control de plagas y vegetación.

   En Bogotá, debido a su clima y condiciones ambientales, el mantenimiento preventivo de fachadas y cubiertas es especialmente importante para prevenir filtraciones de agua y daños estructurales.

2. Mantenimiento Correctivo: Se realiza para reparar fallos o averías que ya han ocurrido. Puede ser:
   • Correctivo no planificado: Se realiza de forma urgente para solucionar problemas que impiden el funcionamiento normal de la edificación.
   • Correctivo planificado: Se programa para reparar fallos que no son críticos, pero que deben ser atendidos para evitar problemas mayores.

   Ejemplos de mantenimiento correctivo incluyen la reparación de una tubería rota, el reemplazo de un vidrio roto o la reparación de un ascensor averiado.

3. Mantenimiento Predictivo: Se basa en la monitorización continua del estado de los equipos e instalaciones, utilizando técnicas y herramientas de diagnóstico para detectar signos tempranos de fallo. Esto permite programar las intervenciones de mantenimiento antes de que ocurra una avería.
   • Análisis de vibraciones: Para detectar problemas en motores, bombas y otros equipos rotativos.
   • Termografía: Para identificar puntos calientes en instalaciones eléctricas y equipos.
   • Análisis de aceite: Para evaluar el estado de lubricantes y detectar desgaste en componentes mecánicos.
   • Ultrasonido: Para detectar fugas en tuberías y sistemas de aire comprimido.

   El mantenimiento predictivo es cada vez más utilizado en edificaciones modernas en Bogotá, especialmente en edificios de oficinas y centros comerciales, donde la continuidad de las operaciones es crítica.

4. Mantenimiento Conductivo (o Rutinario): Incluye tareas sencillas y repetitivas que se realizan a diario o con alta frecuencia, como la limpieza de áreas comunes, la reposición de consumibles (bombillas, papel higiénico, etc.) y la revisión visual de equipos e instalaciones. Este tipo de mantenimiento no requiere de la intervencion de personal especializado.

Objetivos Específicos del Mantenimiento de Edificaciones

Los objetivos del mantenimiento de edificaciones no se limitan a generalidades, sino que se definen para aspectos concretos de la construcción. Aquí se detallan algunos ejemplos:

1. Estructuras:
   • Garantizar la estabilidad y resistencia de la estructura ante cargas estáticas y dinámicas (sismos, vientos, etc.).
   • Prevenir y corregir daños estructurales como grietas, fisuras, deformaciones y corrosión.
   • Mantener la integridad de los elementos estructurales (vigas, columnas, losas, cimentaciones, etc.).

   En Colombia, debido a su alta actividad sísmica, el mantenimiento de las estructuras es de vital importancia para garantizar la seguridad de las edificaciones.

2. Fachadas y Cubiertas:
   • Asegurar la estanqueidad y el aislamiento térmico y acústico de la envolvente del edificio.
   • Prevenir filtraciones de agua, humedades y condensaciones.
   • Mantener la estética y el buen estado de los materiales de revestimiento.
   • Proteger la estructura de los agentes atmosféricos (lluvia, sol, viento, contaminación, etc.).

   En Bogotá, el mantenimiento de fachadas y cubiertas debe tener en cuenta la alta pluviosidad y la contaminación atmosférica, que pueden acelerar el deterioro de los materiales.

3. Instalaciones Eléctricas:
   • Garantizar el suministro eléctrico seguro y confiable.
   • Prevenir cortocircuitos, sobrecargas y otros riesgos eléctricos.
   • Mantener la eficiencia energética de la instalación.
   • Cumplir con las normativas técnicas y de seguridad (RETIE en Colombia).
4. Instalaciones Hidrosanitarias:
   • Asegurar el suministro de agua potable y la evacuación de aguas residuales de forma eficiente y segura.
   • Prevenir fugas, atascos y obstrucciones en tuberías y desagües.
   • Mantener la calidad del agua y prevenir la contaminación.
   • Cumplir con las normativas sanitarias y ambientales.
5. Instalaciones de Climatización y Ventilación:
   • Garantizar el confort térmico y la calidad del aire interior.
   • Mantener la eficiencia energética de los equipos.
   • Prevenir la proliferación de hongos, bacterias y otros contaminantes.
   • Cumplir con las normativas de calidad del aire y eficiencia energética.
   En Bogota la altura hace que sea un reto mantener el confort térmico.
6. Sistemas de Protección contra Incendios:
   • Garantizar la detección temprana y la extinción de incendios.
   • Mantener en buen estado los sistemas de alarma, rociadores, extintores y otras medidas de protección contra incendios.
   • Cumplir con las normativas de seguridad contra incendios.
7. Ascensores y Escaleras Mecánicas:
   • Garantizar el transporte vertical seguro y eficiente de personas y mercancías.
   • Prevenir averías y accidentes.
   • Cumplir con las normativas de seguridad y mantenimiento de ascensores.

Mantenimiento en el Contexto Colombiano y Bogotano

El mantenimiento de edificaciones en Colombia presenta particularidades que deben ser tenidas en cuenta:

• Normativa: Existe un marco normativo que regula el mantenimiento de edificaciones, incluyendo el Código de Construcción Sismo Resistente (NSR-10), el Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas (RETIE), el Reglamento Técnico de Instalaciones Internas de Gas (RTI) y otras normas sectoriales.
• Sismicidad: Colombia es un país con alta actividad sísmica, lo que exige un especial cuidado en el mantenimiento de las estructuras y en la implementación de medidas de mitigación del riesgo sísmico.
• Clima: La diversidad climática de Colombia (trópico húmedo, seco, de montaña, etc.) implica diferentes requerimientos de mantenimiento para las edificaciones en cada región.
• Materiales y técnicas de construcción: La disponibilidad de materiales y las técnicas de construcción tradicionales también influyen en las estrategias de mantenimiento.

En Bogotá, además de las consideraciones generales para Colombia, se deben tener en cuenta aspectos específicos como:

• Alta densidad urbana: La concentración de edificaciones en altura exige un mantenimiento riguroso para garantizar la seguridad y el buen funcionamiento de los edificios.
• Contaminación atmosférica: Los altos niveles de contaminación pueden acelerar el deterioro de los materiales de construcción y afectar la calidad del aire interior.
• Tráfico y congestión vehicular: El tráfico dificulta el acceso a las edificaciones para realizar trabajos de mantenimiento y puede generar vibraciones que afecten a las estructuras.
• Crecimiento urbano acelerado: La rápida expansión de la ciudad plantea desafíos para la planificación y gestión del mantenimiento de las nuevas edificaciones.
• Disponibilidad de mano de obra calificada: Existe una demanda creciente de profesionales y técnicos capacitados en mantenimiento de edificaciones.

Plan de Mantenimiento: Estructura y Contenido

Un plan de mantenimiento es un documento que describe de forma detallada las actividades de mantenimiento necesarias para una edificación específica, su frecuencia, los recursos requeridos y los responsables de su ejecución. Un plan de mantenimiento bien estructurado debe incluir, como mínimo, los siguientes elementos:

1. Inventario de activos: Una lista completa de todos los elementos de la edificación que requieren mantenimiento, incluyendo estructuras, fachadas, cubiertas, instalaciones, equipos, etc.
2. Fichas técnicas: Para cada activo, una ficha técnica que describa sus características, ubicación, estado actual, historial de mantenimiento y recomendaciones del fabricante.
3. Programación de actividades: Un calendario detallado de todas las tareas de mantenimiento preventivo, predictivo y conductivo, con indicación de su frecuencia, duración y recursos necesarios.
4. Procedimientos de trabajo: Instrucciones claras y precisas para la ejecución de cada tarea de mantenimiento, incluyendo medidas de seguridad, herramientas y materiales necesarios.
5. Presupuesto: Una estimación de los costos de todas las actividades de mantenimiento, incluyendo mano de obra, materiales, herramientas, equipos y servicios externos.
6. Indicadores de gestión: Métricas para evaluar la efectividad del plan de mantenimiento, como el tiempo medio entre fallos (MTBF), el tiempo medio de reparación (MTTR), el costo de mantenimiento por unidad de área construida, etc.
7. Registro y documentación: Un sistema para registrar todas las actividades de mantenimiento realizadas, incluyendo inspecciones, reparaciones, costos, resultados y observaciones.
8. Plan de contingencia: Un plan para abordar situaciones de emergencia, como fallos inesperados, desastres naturales o accidentes.

Tabla 1: Ejemplo de Inventario de Activos (Simplificado)

Tabla 2: Ejemplo de Programación de Actividades (Simplificado)

Tabla 3. Ejemplo de Procedimiento para limpieza de Fachada

Importancia de la Profesionalización del Mantenimiento

El mantenimiento de edificaciones es una actividad compleja que requiere conocimientos técnicos especializados y experiencia. No se trata simplemente de "llamar a un todero" para que arregle lo que se daña. Es fundamental contar con profesionales y técnicos capacitados en diferentes áreas, como:

• Ingenieros civiles y estructurales: Para evaluar el estado de las estructuras y diseñar soluciones para problemas estructurales.
• Arquitectos: Para asesorar en temas de diseño, materiales y acabados, y para garantizar la funcionalidad y estética de la edificación.
• Ingenieros eléctricos y electrónicos: Para diseñar, instalar y mantener los sistemas eléctricos y de comunicaciones.
• Ingenieros mecánicos: Para diseñar, instalar y mantener los sistemas de climatización, ventilación, ascensores y otros equipos mecánicos.
• Técnicos en construcción, electricidad, fontanería, etc.: Para ejecutar las tareas de mantenimiento preventivo y correctivo.
• Administradores de propiedad horizontal: Para gestionar los recursos y coordinar las actividades de mantenimiento en edificios residenciales y comerciales.

La profesionalización del mantenimiento garantiza:

• Mayor calidad y seguridad: Los profesionales y técnicos capacitados tienen los conocimientos y habilidades necesarios para realizar un trabajo de calidad y garantizar la seguridad de las personas y los bienes.
• Mayor eficiencia: Un mantenimiento bien planificado y ejecutado por profesionales optimiza el rendimiento de los equipos e instalaciones y reduce los costos a largo plazo.
• Cumplimiento normativo: Los profesionales conocen y aplican las normativas técnicas y de seguridad vigentes.
• Mayor durabilidad de la edificación: Un mantenimiento adecuado prolonga la vida útil de la edificación y protege la inversión.

Tabla 4: Ejemplo de Indicadores de Gestión (Simplificado)

Tecnologías y Herramientas para el Mantenimiento

El mantenimiento de edificaciones se ha beneficiado de los avances tecnológicos, que han permitido desarrollar nuevas herramientas y técnicas para mejorar la eficiencia y la efectividad de las actividades de mantenimiento. Algunas de estas tecnologías incluyen:

• Software de gestión de mantenimiento (GMAO/CMMS): Permite planificar, programar, controlar y documentar todas las actividades de mantenimiento, gestionar el inventario de activos, generar órdenes de trabajo, controlar los costos y generar informes.
• Dispositivos móviles (tabletas, smartphones): Facilitan la recolección de datos en campo, el acceso a la información del plan de mantenimiento y la comunicación entre el personal de mantenimiento.
• Sensores y sistemas de monitorización: Permiten recopilar datos en tiempo real sobre el estado de los equipos e instalaciones, detectar anomalías y predecir fallos.
• Drones: Para inspeccionar fachadas, cubiertas y otras áreas de difícil acceso.
• Realidad aumentada (RA): Para superponer información digital sobre la imagen real de la edificación, facilitando la identificación de elementos, la ejecución de tareas de mantenimiento y la capacitación del personal.
• Impresión 3D: Para fabricar repuestos y piezas de repuesto a medida.
• Building Information Modeling (BIM): Un modelo digital tridimensional de la edificación que contiene información detallada sobre todos sus componentes, lo que facilita la planificación y gestión del mantenimiento.

Estas son solo algunas tecnologías, pero la transformación digital hace que constantemente se incorporen nuevas herramientas.

Tendencias Futuras en el Mantenimiento de Edificaciones

El mantenimiento de edificaciones está en constante evolución, y se espera que en el futuro se adopten nuevas tendencias, como:

• Mantenimiento basado en la condición (CBM): Un enfoque proactivo que utiliza datos en tiempo real para optimizar las intervenciones de mantenimiento, realizándolas solo cuando sea necesario.
• Mantenimiento autónomo: El uso de robots y sistemas automatizados para realizar tareas de mantenimiento repetitivas o peligrosas.
• Mantenimiento predictivo avanzado: El uso de inteligencia artificial y aprendizaje automático para analizar grandes volúmenes de datos y predecir fallos con mayor precisión.
• Mantenimiento sostenible: La incorporación de criterios de sostenibilidad en la planificación y ejecución del mantenimiento, como el uso de materiales y productos ecológicos, la reducción del consumo de energía y agua, y la gestión adecuada de los residuos.
• Gemelos digitales: Réplicas virtuales de las edificaciones que se actualizan en tiempo real con datos de sensores y sistemas de monitorización, lo que permite simular escenarios, optimizar el mantenimiento y tomar decisiones informadas.

El mantenimiento de edificaciones es un campo dinámico y en constante evolución, que ofrece numerosas oportunidades para mejorar la eficiencia, la seguridad y la sostenibilidad de las construcciones. La adopción de nuevas tecnologías y enfoques, así como la profesionalización del sector, son claves para garantizar el buen estado y el valor de las edificaciones a largo plazo, especialmente en un contexto como el colombiano y, particularmente, en una ciudad en constante crecimiento y desarrollo como Bogotá.